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渡辺 晋
山下・渡辺法律事務所

質問

 成年後見人から、成年被後見人Aの土地建物の売却の仲介依頼を受けました。Aは、その土地建物にかつて住んでいましたが、現在は老人ホームに入居しています。体調が回復すれば、将来は戻る可能性もあるとのことですが、売却には、家庭裁判所の許可が必要でしょうか。

月刊不動産2018年08月号掲載
・閲覧された回数/ 3654回  ・参考になった人数 / 8人

回答

1.家庭裁判所の許可が必要

 居住用不動産の売却には、家庭裁判所の許可が必要です。現在老人ホームに入居していても、将来その土地建物に戻って生活する可能性があれば、成年被後見人の居住用不動産となるからです。成年後見人が、家庭判所の許可を得ないで本人の居住用不動産を売却した場合には、売買契約に効力はありません。

2.成年後見の制度

 さて、人が年を重ねれば、身体の状況に変化が生じるのは必定です。認知症などによって物事を判断する能力が十分でなくなった場合には、法によって、その財産を保護することが求められます。判断能力が十分ではない人について、本人保護を目的として、定型的に法律行為に制限を加えるために、法定後見の仕組みが設けられています。

 法定後見の制度には、①成年後見、②保佐、③補助の3つの種類があります。それぞれ本人の権利を守る者(成年後見人・保佐人・補助人)が選ばれ、選ばれた成年後見人等によって法律的な支援がなされます(図表)。

 このうち、成年後見の制度は、事理弁識能力が失われた場合の制度です。家庭裁判所が審判を行い(民法7条、838条2号)、成年後見人を選任します(同法8条 、843条1項)。年後見人には、包括的に本人の財産を管理する権限が与えられ(同法859条1項)、成年後見人は、本人の不動産について、自らの判断によって売却することができます。

 成年後見人の職務は、本人の心身の状態および生活の状況に配慮しながらその事務を行うことです(同法858条)。本人の本来の意思を尊重しなければなりません。中でも、本人の住環境の整備は重要です。住環境は、心と体の健全な状況の保持に大きな影響を与える条件であることから、居住用不動産を売却する場合には、特に本人保護への配慮が必要であり、法律上、成年後見人が本人の居住用不動産を売却するときには、家庭裁判所の許可を要するものとされています(同法859条の3)。成年後見人が、

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ホイール

KYOHO サーキュラー RM-7

ホイールサイズ

8.00-18

HOLE/PCD インセット

FR:5H/114
【インセットについて】
ご登録頂いたお車に適合するサイズをご用意させて頂きます。
ご指定がある場合は備考にご記載下さい。
※一部限定品など、ご指定頂けない場合がございます。

ホイールカラー

グロスブラックミーリング

タイヤ

上記よりお選び下さい

タイヤサイズ

235/55R18


セット内容


タイヤ&ホイール4本セットの価格です。タイヤ・ホイールの組み込みとバランス調整後に発送いたします。
@SET


参考適合車種


RAV4(30系)・ヴァンガード(30系)・ハリアー(60系 30系)・エクストレイル(T32系)・CX-5・CX-8・レクサスNX(NX200t NK300h) ※参考適合車種掲載車両でも、適合しない場合が有ります。予めご了承願います。







装着適合確認について






適合車種に掲載されている車種でも、年式・型式・グレードによっては装着サイズが異なる場合がございます。 標準装着サイズよりインチを下げる場合はキャリパー干渉の恐れがございますので、オススメ致しておりません。 オフセット等、お車とのマッチングについては、ご注文の際に弊社からご案内させていただきますので予めご了承願います。(ご指定のサイズがある場合、ご注文の際、入力お願いします。)
ホイールによりキャリパークリアランス・ハブ高・インセット(オフセット)等異なります。適合車種掲載車両でも、装着出来ない場合もございます。また車両の加工・調整が必要な場合もございます。詳しくは問い合わせ下さい。 ご購入後の返品や交換お受け出来ませんのでご注意下さい


納期について


商品により完売・欠品の場合もございます。また、お取り寄せに時間のかかる商品もございますので、お急ぎの場合は予めお問合せ下さい。




特記事項




商品代金には追加オプション(ナット等)の金額は含まれておりません。ご注文後に、弊社より合計金額をご案内致します。ご注文の際には、車種名・年式・型式・グレード・ノーマル車高かローダウンか等、出来るだけ詳しくご入力お願い致します。
掲載している商品画像はイメージです。ホイールのサイズやインセットなどにより、リム幅やセンター部の落ち込み寸法は異なります。画像と現物のイメージ相違によるお取替えや返品は承ることは出来ません。 WEBにてご購入商品の実店舗でのお受け渡しは行っておりません。



お問い合わせ



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※商品番号は(fuji-1303-90195-16358-16358)です。

、家庭裁判所の許可を得ないで本人の居住用不動産を売却した場合、売買契約は無効です。

3.東京地判平成28.8.10

 東京地判平成28.8.10では、老人ホームに入居している被後見人Aに関し、かつて居住していた土地建物が居住用不動産に該当するかどうかが問題とされました。

 まず 235/55R18 100V DUNLOP ダンロップ LE MANS 5 LM5 ルマンV(ファイブ) ルマン5 G.speed G-03 Gスピード G-03 サマータイヤホイール4本セット、「(1)民法859条の3の『居住の用に供する建物』は、現に被後見人が居住しておらず、かつ、居住の用に供する具体的な予定がない場合であっても、将来において生活の本拠として居住の用に供する可能性がある建物であればこれに含まれると解すべきである。このように解すると、被後見人が老人ホーム等の施設に入居中であっても、将来において居住する可能性がある限り、『居住の用に供する建物』というべきである」として、具体的に予定が決まっていなくても、将来戻る可能性があれば、居住用不動産に該当すると明言しています。

 もっとも、この事例では、Aの症状が進行していたという事情がありました。そのために、判決では、これに続けて、「Aは入居時、アルツハイマー型認知症で、せん妄症状があり、常に介護者の見守り、声かけ、介助が必要であった要介護3の状態であったことが認められ 225/65R17 102H TOYO TIRES トーヨー タイヤ PROXES CF2 SUV プロクセス CF2 SUV Precious AST M2 プレシャス アスト M2 サマータイヤホイール4本セット、本件売買契約当時も同様の症状が継続又は悪化していたものと推認される。これらの事情によると トヨタ/タクティー クラッチディスク V9115-1057 トヨタ カローラ・スプリンター EE111 4E 1999年07月~2000年08月 1300cc、本件売買契約当時 日産 UD クオン 純正 タイプ メッキ フロント リッド グリル アッパー & ロア セット 新品、将来的にC(Aの子)がその妻の協力を得たとしてもAを引き取って本件建物で同居することは極めて困難であったというべきである。以上のことからすると、本件建物内にAの着物や動産類、仏壇や想い出深い友人の写真等があったとしても HAAN WHEELS ハーンホイール ホイール本体 フロント・リアモタードコンプリートホイール F2.50-R3.50/17インチ カラー:ブラック カラー:ブロンズ SX 85 (04-11)、また ブレンボ ブラックパッド リア左右セット ブレーキパッド 1シリーズ E87 UE16 P06 037 brembo ブレーキパット【店頭受取対応商品】、Aが五反田で料亭を営むなどして五反田に対する思い入れが強かったとしても、本件売買契約当時、本件建物がAにとって居住の用に供する建物であったということはできない。Aとしては、仮に老人ホームを退去することがあった場合に、東玉川家屋において親しい間柄のBと同居し、Bの介護を受けながら生活するほかないものといえる。そして、本件建物内に残置してきたAの動産類についても、Bの知り合いであるDが買い受けたことにより、紛失の危険性が少なくなるという事情もあるから、本件建物に居住するという必要性も高いものとはいえない」として、居住用不動産であることが否定され、その売却には家庭裁判所の許可が不要と判断されています。

4.まとめ

 高齢化社会は、想像を上回るペースで進んでいます。親や祖父母の世代の人たちが長生きすることは、誰にとっても喜ばしいことであり、わが国が住みやすい社会である証ということもいえましょう。しかし、高齢化に伴って、解決すべき課題も山積していきます。高齢者の財産を狙った悪質な犯罪も見受けられるようになっております。不動産業者の皆さまには、高齢者を巡る法制度を熟知したうえで、日常業務にあたっていただきたいと思います。

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Point
  • 成年後見の開始決定がなされ、成年後見人が選任された場合には、成年後見人には、包括的に本人の財産を管理する権限が与えられる。成年後見人は、本人の不動産を売却することができる。
  • 成年後見人が本人の居住用不動産を売却するときには、家庭裁判所の許可が必要である。
  • 成年被後見人が現に居住しておらず、かつ、居住の用に供する具体的な予定がない場合であっても、将来において生活の本拠として居住の用に供する可能性がある建物であれば、居住用不動産に該当する。

※記事の内容は、掲載当時の法令・情報に基づいているため、最新法令・情報のご確認をお願いいたします。

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